Antes de explicarmos quem é o responsável ou quem pode realizar o trabalho como um incorporador, é necessário que fique atento a toda a trajetória da incorporação imobiliária.

A incorporação imobiliária é uma forma de venda e investimento onde imóveis são desenvolvidos para serem negociados. A realização desse tipo de investimento vem sendo moldada desde o início do Brasil colônia, isso porque, conforme o tempo foi passando, ela foi ganhando a forma que se tem hoje em dia. 

Sua principal modificação se deu após a revolução industrial. Onde se viu a necessidade da implementação de uma estrutura mais eficiente em sua estrutura, por isso, hoje podemos contar com uma lei que regulamenta todo esse cenário atual. 

Desenvolvimento urbano através da história, Período anterior da Incorporação Imobiliária

Pelo menos houve quatro etapas iniciais precursoras do desenvolvimento do que teríamos até a independência do Brasil, que desenvolveu a expansão da urbanização.

Historicamente, logo após o “descobrimento” do Brasil, a primeira colônia estrangeira que começou a fazer moradia em território nacional foi a portuguesa, que vendo a vastidão da costa brasileira, resolveu adotar o sistema de colônias que eles já tinham realizado no território originário e na ilha da madeira, para que tivessem um funcionamento aplicável do desenvolvimento do país e assim não ter problemas futuros com nações que quisessem se apossar do novo país.

Os territórios que eles dividiram nomearam, como muitos conhecem, capitanias hereditárias ou donatárias. Contudo, não teve um bom resultado, isso vem pelo fato de muitos donatários – pessoas que ganharam as terras para começarem a se desenvolver – recebiam à terra para poder administrá-las, no entanto, não tinham o recurso necessário para expandir com exatidão.

Ao observar essa falha, adotaram outro sistema, o sesmarialismo, no qual se repartia e distribuía as terras de duas formas: repartição política que englobava a jurisdição e o império; e a distribuição do solo entre os moradores.

Apesar de que em tese esse tipo de sistema poderia ser muito benéfico, houve muitos problemas pelo fato de não haver um controle administrativo mais preciso. Isso derivou em uma falta de limite para concessão das terras que repercutiram em muitos conflitos no trâmite final das terras.

Passando esse processo, os colonizadores se fixaram mais e, devido à quantidade de matérias-primas encontradas que poderiam ser produzidas no interior das cidades, notaram uma certa dificuldade. Isso pelo fato de que logo ao início de sua anexação ao território brasileiro a maioria das ocupações eram mais litorâneas, pois era visto que, residências próximas aos portos, dava mais facilidade ao acesso entre um e outro. 

Então uma quantidade de pessoas se deslocaram para o campo, desenvolvendo assim as primeiras propriedades no interior. Dessa forma foi se ampliando, contudo, que visava a extração de matéria-prima. A estrutura das moradias foram pensadas para uma grande quantidade de pessoas, já que boa parte atuaria na extração e no plantio desses produtos.

Após a sua libertação da Espanha, a família real portuguesa desembarcou em nossas costas, e então a criação do desenvolvimento de cidades coloniais e vilas foram aprimorado e a urbanização foi sendo introduzida. Isso porque, viu-se que as construções eram feitas de forma irregular. 

Dando início a um contraste significativo, cidades urbanas e as cidades rurais possuíam uma discrepância nítida. Sua principal motivação para essa discrepância vinha pelo fato da escolha dos sítios que iam ser desenvolvidas as cidades e o poder público que não fornecia as orientações corretas para um desenvolvimento mais claro sobre o modelo que deveria ser seguido. Essa desatenção fez que todo o crescimento urbano precisasse de um cuidado mais enfático. 

Após esse período ficou clara a necessidade da adequação em uma regulamentação, isso porque, boa parte dos responsáveis eram apenas homens de negócios, que ainda estavam adentrando no ramo de imóveis.

Durante o período de mais três séculos ficou constituído, de acordo com um panorama jurídico e imobiliário no Brasil colônia, a aplicação de Ordenações do Reino, Manuelinas e após, as Afonsinas. Tudo para que pudesse haver um modelo pelo qual controlasse a utilização do solo a fim de garantir que tivesse povoação litorânea e o avanços para o continente. As cidades e vilas históricas brasileiras são o resultado da prática da legislação portuguesa durante o processo até a Independência. 

Após esses momentos marcantes, de toda a trajetória histórica no período monarca, o Brasil assim que se transacionou para uma república, extinguiu os antigos formatos e adotou o sistema de leis que condizia com o atual momento que o Brasil se encontrava. 

Leia mais sobre essa lei no artigo A Lei Por Trás da Incorporação Imobiliária

Lei n° 4.591 Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias

Para chegar na jurisdição que conhecemos agora foram anos e muitas adequações na questão de posse e/ou quem seria o dono de uma terra, ou moradia. Contudo, ainda, sim, houve modificações das normas ao passar do tempo. 

Anos após, exatamente em 16 de dezembro de 1964, entrou em vigor a Lei n° 4.591, que foi um projeto criado por Caio Mário da Silva Pereira, que havia visto a necessidade de obter normas jurídicas aplicáveis a esse procedimento para que não houvesse mais uma lacuna regulamentadora dessa atividade no país. 

Por meio desta Lei foi regulamentado a atuação dos incorporadores, pelos quais promovem e constroem edificações, que podem ser tanto residenciais quanto comerciais. O foco principal dessa lei é, além de formalizar os projetos, a legitimidade do incorporador que vai fazer os projetos. 

Em suma, um atuante em incorporadora de imóveis possui como conceito, assim de acordo com o que foi previsto no art. 29, da Lei 4.591/64, que pode ser conhecida como Lei do Condomínio ou Lei de Incorporação Imobiliária, a classificação nas seguintes formas:

• O proprietário do terreno ou compradores investidores;

• Poder público;

• Construtoras ou corretores de imóveis com uma procuração pública outorgada pelo dono do terreno.

Fazendo assim ele ser o responsável por todo o trâmite que vai desde: o planejamento dos imóveis; a escolha da construtora em alguns casos; a divulgação para as pessoas que desejam investir no imóvel; e até no final ao entregar as chaves.

Para chegar a esse atual momento no segmento imobiliário foi preciso muito anos e consecutivamente adequação para que todo o desenvolvimento fosse bem executado sem falhas. Ainda houve, após a regulamentação na Lei 4591/64, aperfeiçoamentos no ano de 2004. Isso tudo gerando um grande papel de proteção para os interesses de todos os envolvidos.