A finalidade de uma incorporação imobiliária é gerar imóveis que irão trazer o lucro imprescindível ao seu investidor, assim como direcionar os clientes na escolha de qual modalidade para ser investido. Saiba o que são e como atuam.

O mercado de incorporação de imóveis possui leis e consecutivamente dentro dessas leis tipos no qual irá fazer a diferença para todo o empreendimento.

Incorporação na modalidade de conta e risco do incorporador

Esse tipo de incorporação é realizada com o proprietário do terreno ou um intermediário realizando a construção das unidades. Se agrega por conta e risco pelo fato do incorporador, o responsável pelo desenvolvimento do projeto, se obriga a agilizar todo o processo que vai à construção, a venda de todas unidades que vão estar sendo construídas ou não, a elaboração de preços e a estipulação de prazo. Tudo sem a necessidade de possuir uma pessoa jurídica da Comissão de Representantes.

Segundo o artigo contidos na Lei 4.591/64, Art. 41 e os § 1° e 2°, ali afirma que todo o valor das unidades imobiliárias terão suas distinções presentes no contrato. Sendo elas sofrendo um acréscimo sobre o efeito atribuído à mora.

Leia mais sobre essa lei no artigo a lei por trás da incorporação imobiliária

A partir do princípio da Art 42 informa que em caso de rescisão contratual em relação da fração do terreno e das partes comuns, se pede que ambas as partes se ponham ao lugar com relação aos direitos e obrigações, isso tudo em vinculação à construção dos imóveis. 

Por Lei obriga-se ao incorporador, mesmo ele sendo pessoa física, a normas com as quais tende que ser respeitadas. Que são:

• Dar informações sobre o andamento da obra a cada seis meses;
• Responder civilmente às acusações que receber no momento de incorporação ou realização do projeto, onde deve cumprir com a indenização caso haja prejuízo das edificações que ocorrerem;
• quando o incorporador estiver em estado de falência, podendo ser ele pessoa física como jurídica, e por consequência não havendo a possibilidade de progresso na construção, os candidatos à aquisição das unidades serão os possuintes de direitos a compensação;
• É incorreto por parte do incorporador realizar o ato de modificação do planejamento do projeto, a menos que seja unânime dos interessados que faça essa troca ou modificação nas edificações;
• Não se pode realizar um ajuste das condições de pagamento nem sofrer um reajuste no preço das unidades, mesmo em caso de material de construção e de mão de obra. O único adendo cabível é se as condições já forem estipuladas se tiverem sido expressas na cláusula do contrato na parte de reajustamento;
• O incorporador que paralisar ou retardar as obras por mais de 30 dias, sem motivo comprovado, poderá receber do juiz uma notificação para o regresso às obras. Não obedecendo essa notificação, o incorporador poderá ser exaurido do cargo pela maioria dos votos dos adquirentes. Fazendo com que seja sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadas devidas, facultando aos interessados ao retorno do andamento da obra; (VETADO)
• Se houver falta de recursos financeiros do incorporador, que optou pelo regime de afetação e não sendo possível o prosseguimento da construção pela maioria, poderá ter votação por parte dos adquirentes, sendo que o resultado precisa possuir 2/3 dos adquirentes, para assim deliberar o futuro do investimento. 

Incorporação imobiliária na modalidade de empreitada 

Com esse tipo de incorporação o empreiteiro ou incorporador atua sob um preço que pode ser fixo ou obter reajuste.

Em contratação em preço fixo o valor da construção não poderá jamais ser reajustado. Em contraste, quando se possui um reajuste precisa ter uma previsão nítida no contrato assim como está expresso a correção a ser utilizada.

Esse tipo é bem comum de ser encontrado nas vendas de imóveis em planta das grandes incorporadoras, onde toda edificação segue um padrão já pré definido. Tudo com a obrigatoriedade 

Com efeito, a incorporação imobiliária por empreitada é comumente encontrada nas vendas de imóveis na planta nas grandes incorporações, cuja construção segue geralmente um padrão pré-definido, havendo a obrigatoriedade da figura jurídica da Comissão de Representantes, conforme § 3º do art. 55 do diploma legal supracitado.

O Art. 55 ficou estabelecido que em todas as incorporações que exerçam a construção pelo regime de empreitada poderá ser a preço fixo e preço reajustável. 

• Na empreitada com preço fixo qualquer variação a mais de preço, mesmo que para recursos para as obras, será irreajustável. Na empreitada a preço respeitável, o preço precisa está contido no contrato com o valor de outras condições caso ocorra;
• A Comissão de Representantes realizará a fiscalização de todo andamento da obra e se em todo o momento de execução do projeto está sendo respeitado especificações do mesmo;
• Nos contratos de tipo empreitada fixados, a Comissão de Representantes fiscalizará o cálculo do reajustamento;
• No contrato é preciso sempre ser informado o montante do orçamento atualizado da obra.

Toda a publicidade ou propaganda, que for realizada para vender o imóvel é imprescindível que deva conter o preço, o valor da fração ideal e da construção, sinalizando a reajustabilidade do projeto.

• É de suma importância que essa especificação esteja descrita em documentos que serão utilizados para realização do projeto. Por exemplo: cartas, escrituras, contratos e assim por diante. 
• Apenas essas exigências não se aplicam em anúncios ou classificados dos jornais.

Incorporação na modalidade de administração

Neste tipo de incorporação imobiliária toda a responsabilidade de pagamento do custo total da obra, o cronograma da construção e a qualidade dos materiais que vão ser usados, ficam a critério dos adquirentes, o incorporador ou construtor não possui uma responsabilidade única no projeto.

No Art. 58 é expressamente detalhado que nesse regime de administração, sendo comumente chamado de “a preço de custo” todo o custo integral da obra, é de responsabilidade dos proprietários. Sendo que há adendos que enfatizaram ainda mais:

• Quaisquer documentos que se ligam ao pagamento ou transações serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
• Toda contribuição financeira para construção que será realizada, terá que ser depositada pelos condôminos em uma conta aberta em nome do condomínio. Todas as movimentações para pagamento ou compra serão feitas por essa conta que vai ser fixada no contrato.

Estar munido de entendimento jurídico e consecutivamente entender qual é o melhor tipo de incorporação imobiliária, possuir essas noções básicas na hora que decide investir é o que vai fazer toda a diferença em se ter um investimento de qualidade. 

Aqui na Tempos Incorporadora sempre prezamos que nossos clientes investidores possuam o melhor do investimento imobiliário.