Antes de explicar todo o processo que corre no funcionamento do projeto de uma incorporadora de imóveis, precisa estar claro o objetivo pelo qual a incorporadora atua.
Uma incorporadora é a agente responsável pela logística do projeto que está ainda sendo desenvolvido, muitos se referem ao termo como venda na planta. Isso quer dizer que as incorporadoras começam a aplicar a elaboração da estrutura de um projeto do início ao fim, no caso da Tempos Incorporadora focamos na construção de condomínios e sobrados.
Uma incorporadora faz o estudo de oportunidade de mercado, verificação da viabilidade de adquirir e construir o imóvel planejado, definir o estilo de compra e como será definida a venda do imóvel já construído.
Por mais que possa ter semelhanças com uma construtora, ambas são bem diferentes. De uma forma bem prática e rápida de entendimento a incorporadora irá planejar todo o projeto do início ao fim. Já a construtora irá realizar a parte de estrutura do imóvel e da contratação de mão de obra, em alguns casos.
Leia essa matéria que explica mais sobre a incorporadora imobiliária.
Como funciona uma incorporadora de imóveis?
Como uma incorporadora de imóveis irá cuidar de cada detalhe do imóvel, ela irá se atentar a um processo criterioso de planejamento. Cada etapa é primordial para que o resultado seja o mais lucrativo e vantajoso para os investidores, compradores e donos dos terrenos.
Projeto
No início os incorporadores começam a traçar um projeto, pode ser ele um edifício comercial, um condomínio, um sobrado e assim por diante.
Logo que esse projeto estiver na planta e já tiver feito a avaliação de mercado e terreno, começa a busca por 3 partes importantes para concepção do projeto. Que são elas:
- O dono do terreno: assim que uma incorporadora encontra um potencial terreno para o projeto, o incorporador entra em contato para negociação e começar a construção no terreno.
- Os investidores ou os donos futuros dos lotes: serão responsáveis pela compra dos lotes do imóvel ou o investimento na construção do imóvel fazendo assim que o projeto ganhe o financiamento para sair do papel.
- A construtora: vai ser a responsável pela construção das edificações.
Análise de mercado
A avaliação ocorre no momento que o incorporador encontra um terreno com as dimensões e nível ideal para a realização do projeto e também se a infraestrutura do lugar condiz com o tipo de projeto planejado.
Procura pelo proprietário do terreno
Assim que encontramos um potencial terreno que possui os critérios para execução da planta, entramos em contato com o proprietário e abrimos negociação para a realização.
Captação de investidores ou donos dos espaços vendido
Após já ter concluído a planta e já possuir um terreno para o desenvolvimento do projeto, a incorporadora de imóveis começa a busca por investidores ou por compradores dos espaços que serão vendidos.
Cada um vai ter um tipo de posse sobre o imóvel. Por exemplo:
- Um investidor de um imóvel que será alugado. Todo o lucro obtido, receberá um retorno.
- Já uma pessoa que compra o espaço, por exemplo, de um condomínio de apartamentos, antes de estar pronto a pessoa pode comprar o apartamento que está sendo vendido.
Existem outras formas de investidores que variam de acordo com a negociação ou tipo de projeto do imóvel.
O processo para realizar essa venda é bem simples. A incorporadora apresenta o projeto para possíveis investidores e compradores, que achando interessante fecham contrato.
As incorporadoras de imóveis poucas vezes costumam realizar um projeto na planta com capital próprio. Conseguir um capital de outras pessoas faz com que a maior parte de seus clientes tenham vendas ou aluguéis fechados.
Documentação
Quando um projeto pode ser iniciado para a execução de obra, antes de tudo a incorporadora precisa juntar uma gama de documentos para formalizar e legalizar a produção da planta. Caso não seja apresentada toda a documentação e assim permitido o início, a obra poderá ser embargada.
Será necessário a apresentação de documentos do terreno, da empresa como responsável, dos investidores, entre muitos outros.
Divulgação
A divulgação do imóvel pode ser realizada no pré-lançamento ou no fim do projeto pronto.
A incorporadora de imóveis realiza a contratação de corretores e imobiliárias para fazer a divulgação.
Contratos de compra e venda
Quem realiza a procedência e elaboração do desenvolvimento do contrato é a incorporadora. Em todos os contratos deverá haver as cláusulas de tudo que foi acordado entre todas as partes envolvidas. Caso seja necessário ou uma das partes deseje uma modificação de alguma parte do contrato, a mesma deve alterar o contrato.
Contratos dos bancos
Assim como um investidor, muitas incorporadoras realizam apresentações de seus projetos a bancos para se tornarem seus parceiros, nessa modalidade, os bancos entram como financiadores dos investidores ou de compradores de lotes.
Nessas apresentações para parcerias, as incorporadoras informam todo o detalhe do projeto e consecutivamente a estimativa de quanto seria os financiamentos realizados por elas.
Pós venda
O processo de pós-venda é imprescindível. Dessa forma, elas poderão observar o que seus investidores e compradores acharam de seus projetos.
Essa parte as incorporadoras contratam profissionais que realizam o recolhimento de informações sobre a estrutura de seus projetos, as condições de pagamento da prestação, reclamações, saldo devedor, entre outras.
Prazo de entrega
O prazo para entregar um projeto é estipulado pela própria incorporadora de imóveis. Essa meta é alcançada quando se entra em consenso com a construtora responsável pela construção do projeto. Todo o andamento precisa ser colaborativo entre incorporadora e construtora, desse modo o prazo é bem conduzido e finalizado no prazo estipulado. Durante todo processo é provável que haja empecilhos, por isso entra no cálculo.
Há casos em que uma incorporadora de imóveis pode trabalhar como uma construtora, desse modo sendo mais efetiva ao finalizar a planta.
Esse foi apenas um resumo do que acontece de importante no estágio de processo de um projeto confeccionado por uma incorporadora de imóvel. Toda a sua realização é mais profunda, pois pode depender do tipo de imóvel que vai ser projetado pela ela.
Pedimos que leia outras matérias que disponibilizamos aqui para você poder aprofundar seu conhecimento sobre o mercado de incorporação imobiliária.
